Les viagers à Toulouse et Métropole,
Bagnères de Luchon, La Barousse, le Comminges

Les avantages du viager

Le viager est une « Solidarité Intergénérationnelle » dans la Pierre.

  • La retraite par répartition a atteint ses limites !
  • Seniors, assurez-vous un complément de retraite !
  • Préparer le financement de la dépendance. 
  • Fiscalité avantageuse pour les Seniors.
  • Seniors percevoir une rente au lieu d’un loyer, moins de tracas.
  • Acquéreurs, acheter en viager pour constituer un patrimoine immobilier en vue de préparer sa propre retraite.
  • Achat de la résidence principale ou secondaire à moindre coût (Viager libre).
  • Assurance de protection pour les acquéreurs.

En 1975, 13 millions de cotisants pour 4 millions de retraités.
En 2015, 18 millions de cotisants pour 13 millions de retraités.

Face l’objection principale « d’avoir un crédirentier centenaire ! » une assurance peut-être mise en place par l’acquéreur :

Le risque est limité en 2020 : 21 000 centenaires pour 14.5 Millions de retraités soit un risque de 0,15%, 

Le viager est une forme de vente à crédit et comporte un débirentier (l'acquéreur) et un crédirentier (le vendeur). Le débirentier verse au crédirentier une rente qui peut s'accompagner d'un bouquet (somme versée au moment de la signature de l'acte authentique). Le viager peut être occupé par le crédirentier jusqu'à la fin de sa vie, ou bien être libre, si tel est le cas le débirentier peut occuper les lieux.
Le rendement moyen est 3 à 4 fois supérieur à une assurance vie.
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Quelques définitions

Crédirentier

Lorsque le vendeur a vendu son bien immobilier en viager, il est appelé crédirentier, car il est créancier de la rente viagère versée par l’acquéreur.

Ni propriétaire, ni locataire, le crédirentier bénéficie d’un statut légal bien particulier et très protecteur.

Débirentier

Lorsqu’un acheteur a acheté un bien immobilier en viager, il est le débiteur de la rente viagère versée au vendeur.

Droit d'usage et habitation

Le droit d’usage et d’habitation est un droit d’usufruit plus restreint. Le droit d’usage est le droit pour son titulaire d’utiliser le bien, c’est-à-dire de conserver la jouissance du bien qu’il a vendu, il peut donc continuer à vivre chez lui.

Ce droit est strictement personnel. Donc le crédirentier ne peut ni louer, ni prêter son bien.

Bouquet

Le bouquet en viager est une partie du prix de vente payée comptant par l’acheteur et versée au vendeur à la signature du contrat de vente.

Remarques : 
Il est conseillé au vendeur de vendre un bien immobilier avec un droit d’usage et d’habitation, au lieu d’une clause d’usufruit, car ce marché est peu demandé.

Car l’acquéreur serait contraint d’accepter un locataire tiers mis en place par le vendeur et qu’il n’aurait pas choisi et d’autre part, il convient de rappeler qu’un locataire est protégé par le bail.

Rente viagère

Une rente viagère est une somme d’argent versée au vendeur crédirentier jusqu’à son décès. 

En général cette rente est versée mensuellement, elle peut l’être trimestriellement suivant convention sur acte authentique. Il est recommandé aux acquéreurs de mettre en place un virement bancaire automatique, ceci pour une traçabilité du paiement du bon montant à date certaine.

Valeur vénale

La valeur vénale désigne le prix auquel un bien peut être vendu d’après l’état du marché, c’est sa valeur marchande.

Il est vivement conseiller d’avoir une détermination de cette valeur la plus précise qui prend en compte tous les paramètres y compris les valeurs de la publicité foncière par rapport à la localisation du bien immobilier, car celle valeur est importante, car elle détermine le calcul de la rente.

La valeur avec occupationLa valeur vénale désigne le prix auquel un bien peut être vendu d’après l’état du marché, c’est sa valeur marchande.

Il est vivement conseiller d’avoir une détermination de cette valeur la plus précise qui prend en compte tous les paramètres y compris les valeurs de la publicité foncière par rapport à la localisation du bien immobilier, car celle valeur est importante, car elle détermine le calcul de la rente.
Nos biens en viager
Les viagers libres sont souvent des résidences secondaires, des biens d'investissement, où bien des résidences principales. La plupart du temps, le vendeur doit quitter les lieux à cause de problèmes de dépendances.

Les viagers occupés, correspondent en règle générale à des crédirentiers qui veulent occupés les lieux, et réaliser un appoint de retraite (absence de trimestre, retraite faible, etc.
Le fonctionnement du viager

L’achat en viager consiste à payer le jour de la vente notariée un bouquet au vendeur et une rente à vie à ce même vendeur dit le "crédirentier” qui sera versée par l’acheteur "débirentier” pendant toute la vie du vendeur.
Dans certains cas, le bouquet peut être absent, au profit d’une rente plus élevée.

Le bouquet peut permettre d’avoir une rente confortable tous les mois, aider sa descendance pour le financement d’un projet immédiat, améliorer son quotidien avec une retraite complémentaire, protéger son conjoint(e), financer une maison de retraite médicalisée et organiser sa succession.

Avec la problématique des pensions de retraites, le viager reste une solution pour avoir une retraite complémentaire, beaucoup de Français n’ont pas cette réflexion.

Pendant longtemps le Viager a été dénigré, car c’était des sommes qui ne passaient pas par le secteur bancaire.

Le montant global de cette rente viagère est calculé selon la valeur vénale du logement, et l’espérance de vie statistique du vendeur, qui diffère pour les hommes et les femmes (table de calcul fixée par les assurances).

Le vendeur dit « crédirentier » est donc assuré de percevoir un revenu jusqu’à son décès, même si celui-ci survient après la date "statistique”, établie par les tables d’espérance de vie.

Le viager est un contrat dit "aléatoire”, selon l’article 1964 du code civil, puisque la durée de vie du vendeur est inconnue. Cet aléa constitue un élément indispensable du contrat.

2 types de viager
Le viager occupé

Les avantages pour le vendeur
Pour le vendeur, le viager permet de libérer une partie du capital immobilier et financier (bouquet), et de recevoir revenus complémentaires et de libérer sa richesse, jusque-là immobilisées dans la pierre.

Le vendeur ou « crédirentier» peut rester vivre dans son logement autant de temps qu’il le souhaite s’il a prévu le droit d’usage et d’habitation.

Il doit prévoir dans l’avant contrat (donc avant la préparation de l’acte authentique par le Notaire) une clause de pouvoir quitter le logement pour aller dans un établissement médicalisé et d’obtenir une rente viagère revalorisée (en général de 20 %)

Avantage pour l’acquéreur
L’acquéreur débirentier n’a pas de revenus fonciers à déclarer, contrairement à un propriétaire bailleur.

L’acquéreur peut générer progressivement un patrimoine afin de sécuriser son avenir, sans désagrément locatif ni contraintes fiscales par rapport à un investissement locatif.

La répartition des autres charges et travaux doivent être prévus dans l'acte de vente et donc dans l’avant contrat.

La répartition des charges : 

Crédirentier :
Les réparations et entretiens courants du logement sauf s'il libère totalement le bien vendu, les taxes d'habitation, foncière et d'enlèvement des ordures ménagères à moins que l'acte prévoit un remboursement de ces sommes par le débirentier, les factures d'énergies.

Débirentier :
Les grosses réparations.

Le viager libre

C’est un viager sans occupant.

Cette solution attractive est privilégiée par les primo-accédants et les investisseurs, mais plus rare sur le marché car représente 10% du volume des ventes en viager.

Pour un acquéreur voulant habiter dés la signature de l’acte authentique et rencontrant des difficultés pour trouver un banque qui finance l’acquisition, c’est un bon compromis.
Dans la métropole de Toulouse au regard de la tension sur le Marché Immobilier, ce type de produit est rare.

Les avantages pour l’acquéreur (ou débirentier)
Occupation immédiate.
Il peut mettre en location le bien immobilier dès la signature de la vente, ce qui lui permettra de payer un partie de la rente.
En contrepartie, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges et frais d’entretien. Il paiera tous les impôts dus en tant que propriétaire.

Les avantages pour le vendeur (ou crédirentier)
Il bénéficie d’un bouquet et d’une rente plus importante tous les mois
C'est une assurance à vie qui permets d'avoir des revenus complémentaires pendant sa retraite qui lui permettra de financer sereinement son hébergement (maison de retraite)

Vendre en viager ne s’improvise pas, et nécessite des compétences techniques et juridiques.
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