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Dispositif TVA à 5,5% en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) et Quartiers Prioritaires de la Ville (QPV) 

Conditions d'imposition au taux réduit des livraisons de logements situés en zone de rénovation urbaine et QPV 


Destiné à faciliter la mise en œuvre du programme « maisons à 100 000 € », l'article 28 de la loi ENL du 13 juillet 2006 a instauré un régime fiscal de faveur pour les opérations d'accession sociale à la propriété de logements neufs compris dans un quartier en rénovation urbaine, faisant l'objet d'une convention signée avec l'ANRU ou situé à une distance de moins de 300 mètres de ce quartier. Les ventes de ces logements sont soumises à la TVA au taux de 5,5 % dans les conditions suivantes : 

1°) Logements bénéficiant de l'avantage fiscal 

Pour que les logements soient éligibles à la TVA à 5,5%, ils doivent, en principe, être situés à l'intérieur de ces périmètres ou entièrement à moins de 300 mètres de ces limites. Toutefois, en cas de ventes d'appartements d'immeubles collectifs, le fait que certaines parties communes soient en dehors, en tout ou partie, du périmètre ne remet pas en cause l'application du régime de faveur. Il en est de même pour les dépendances bâties situées hors périmètre (garages, boxes, etc.) sous la seule réserve que, dans cette hypothèse, ces dépendances ne soient pas soumises au taux réduit de la TVA.

 2°) Respect des conditions de ressources de l’acquéreur 

L'acte de vente doit préciser que l'acquéreur et les personnes destinées à occuper le logement satisfont aux conditions de ressources. Ces ressources ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources prévus au 8e alinéa de l'article L. 411-2 du CCH, c'est-à-dire les plafonds de ressources applicables en matière de prêts locatifs sociaux (PLS) augmentés de 11 % (les plafonds de ressources des PLS correspondant euxmêmes à 130 % des plafonds de ressources permettant l'octroi des prêts locatifs à usage social - PLUS). 

L’acte doit également contenir la déclaration expresse que le logement est acquis pour un usage de résidence principale


Les plafonds de ressources ouvrant droit au taux réduit de la TVA à compter du 1er janvier 2016 figurent dans le tableau ci-dessous : 

Plafonds de ressources et de prix de vente ouvrant droit au bénéfice du taux réduit  
À compter du 1er janvier 2016, les plafonds de ressources ouvrant droit au bénéfice du taux réduit sont les suivants, conformément à l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’État en secteur locatif :

Plafonds de ressources

Catégorie de ménages et Régions (en euros) autres que Paris et Ile-de-France


1 personne :   29 020


2 personnes:   38 753


3 personnes:   46 604


4 personnes:   56 263


5 personnes:   66 186


6 personnes:   74 592


Par personnes:  8 321
supplémentaires




Date d'appréciation des ressources des occupants : 

La condition de ressources est appréciée à la date de la signature.

 Comment détermine-t-on les ressources du ménage ? 

Les ressources prises en compte sont celles de l'année N-2 et correspondent pour un salarié aux revenus imposables après déduction forfaitaire. La condition de ressources s'applique à l'ensemble des personnes composant le ménage destiné à occuper le logement. C'est donc le total des revenus fiscaux de référence des personnes du ménage qui est pris en considération. (*) le revenu fiscal de référence apparaît sur l’avis d'imposition.
 

 3°) Prix de vente du logement plafonné 


Le prix de vente des logements situés dans les quartiers de rénovation urbaine et ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée depuis le 28 mars 2009 est soumis à un plafonnement. 

Ces plafonds sont ceux applicables aux logements vendus en PSLA. Le zonage a été modifié par arrêté du 01/08/2014. Ce nouveau zonage s’applique aux logements dont le contrat préliminaire a été signé depuis le 1er janvier 2015. En revanche, les logements ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er octobre 2014 et dont la date de signature de l’acte authentique d’acquisition intervient dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d’obtention du PC demeurent soumis à l’ancien zonage et de fait aux plafonds de prix pour 2014

- À compter du 1er janvier 2016, les plafonds de prix de vente ou de construction ouvrant droit au bénéfice du taux réduit sont les suivants, conformément à l’arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location accession à la propriété immobilière : 

Plafonds de prix ou de construction en 2016 (en euros hors taxes par mètres carré de surface utile) 

Zone Géographique et Prix maxmun
A bis : 4515  Euros HT
A :       3422  Euros HT
B1 :     2741  Euros HT
B2 :     2392  Euros HT
C :       2093  Euros HT

Définition de la surface utile

La surface utile (définie à l'article R. 331-10 du CCH), s’entend comme la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du CCH augmentée de la moitié de la surface des annexes. La surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6 mètres carrés, de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l'objet d'une jouissance exclusive par l'accédant. 

4°) Remise en cause du taux réduit pour les opérations portant sur des logements situés en zone de rénovation urbaine : 


Lorsque la personne qui a acquis un logement dans un quartier en rénovation urbaine ne respecte plus, dans les 10 ans, les conditions permettant de bénéficier du régime fiscal de faveur, le taux réduit de la TVA est remis en cause. Toutefois, la circonstance que les plafonds de ressources ne soient pas respectés par le ménage pendant l’ensemble de la phase d’accession à la propriété ne remet pas en cause le bénéfice du taux réduit de TVA initialement accordé car cette condition est appréciée, une fois pour toutes. Il en résulte que le taux réduit ne pourra être remis en cause que lorsque la condition d’usage de résidence principale cesse d’être remplie (revente, usage de résidence secondaire, usage locatif...) Dès lors, toute personne qui a acquis un logement au taux réduit est tenue au paiement du complément d'impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d'un dixième par année de détention à compter de la première année. 

Exceptions : 

Le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance des évènements suivants : - décès ; - décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ; - mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ; - chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'institution nationale publique mentionnée à l'article L. 5312-1 du code du travail ; - délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L.241-3 du code de l'action sociale et des familles; - divorce ; - dissolution d'un pacte civil de solidarité.