Pour tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone déclarée à risque par arrêté préfectoral.
Validité 6 mois.
Plomb
Pour tout immeuble d'habitation construit avant le 1er janvier 1949.
Validité 1 an, illimitée si plomb inférieur au seuil (CREP 1mg/cm²).
Gaz
Obligatoire pour toute habitation avec une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans.
L'état est réalisé en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et porte principalement sur le contrôle des canalisations (détection de fuites), de la ventilation des locaux, des organes de coupure et du fonctionnement des appareils (analyse de l'air ambiant (émanations de monoxyde de carbone) débit et tirage de l'appareil.)
En cas de danger grave et immédiat l'installation peut être neutralisée et des travaux obligatoires avant remise en service.
Performance énergétique vente
Le diagnostic porte sur l'évaluation des consommations d'énergie du bâtiment en terme de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire. Un classement sur étiquette est fait en fonction de la consommation d'énergie primaire et des émissions de CO2 résultant de cette consommation. Des recommandations permettant d'améliorer les performances énergétiques sont faites, le cout des investissements est estimé et une période d'amortissement est indiquée. Certains matériaux et appareils donnent lieu à un crédit d'impôts. Le document est informatif et il n'y a pas d'obligation de travaux.
Validité 10 ans si aucun travaux ne sont entrepris.
Amiante
Le constat du repérage de l'amiante est à produire depuis le 01 Septembre 2002 sur l'ensemble du territoire, quel que soit le type de bien (appartement, maison individuelle) si le permis de construire a été délivré avant le 01 Juillet 1997. Les objectifs sont les suivants :
• Effectuer un repérage précis des matériaux et produits contenant de l'amiante.
• Définir les actions à mener en cas de présence de matériaux ou produits dégradés contenant de l'amiante et susceptibles de libérer des fibres dans l'air.
• Fournir à l'acquéreur des consignes de sécurité en cas de présence d'amiante ne nécessitant pas de travaux de retrait ou de confinement.
• Définir les préconisations et les actions de surveillance à mener tout au long de la vie du produit ou des matériaux.
Des analyses d'échantillons prélevés peuvent être nécessaires pour valider la présence ou l'absence d'amiante.
Si le bien mis en vente est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriétés) le repérage de l'amiante porte sur les parties privatives de l'immeuble. Si le repérage de l'amiante n'a pas été réalisé sur les parties communes le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés concernant ces parties communes. Sa responsabilité pourra être recherchée, solidairement avec les autres copropriétaires.
Validité illimitée en cas d'absence d'amiante mais des travaux peuvent modifier un constat amiante précédent.
Un repérage spécifique de l'amiante en cas de travaux ou de démolition d'un immeuble est obligatoire.
Le Dossier Technique Amiante (DTA)
Repérage de l'amiante pour tout immeuble bâti (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997), notamment les parties communes des immeubles collectifs d'habitation et les établissements recevant du public.
Surface loi Carrez
L'attestation de superficie Loi Carrez est à fournir lors d'une vente pour les logements soumis à un régime de copropriété. Cette dernière prend en compte toutes les surfaces à l'exclusion des surfaces occupées par :
Les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, les embrasures de portes et de fenêtres, les planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1.80 m, les caves, garages, parking, les parties communes à jouissance privative comme les balcons ou loggias, les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m².
L'acquéreur peut invalider l'acte en l'absence de mention de superficie et peut obtenir pendant 1 an une réduction de prix proportionnelle au défaut de superficie, si la superficie réelle est inférieure de 5% à celle certifiée.
Pas de limite de validité mais des superficies mentionnées antérieurement peuvent être différentes de la superficie « Carrez » et des travaux peuvent modifier la superficie. En l'absence d'une attestation en cours de validité le vendeur est responsable des informations qu'il fournit et s'expose en cas d'erreur aux sanctions décrites précédemment.
Risque naturel et technologique
Pour tout bien immobilier bâti ou non bâti situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques prescrit, approuvé ou appliqué par anticipation ou situé dans une zone de sismicité.
Validité 6 mois.
Les diagnostics immobiliers à la location.
La loi n° 89-462 sur les rapport locatifs modifiée par l'ordonnance 2005-655 concerne les locations de locaux à usage d'habitation principale ou mixte et prévoit :
Des diagnostics et constats à joindre au bail de location.
Constat des risques d'exposition au plomb (CREP).
Pour tout immeuble d'habitation construit avant le 1er janvier 1949.
Performance énergétique
Le DPE doit pouvoir être présenté à tout candidat locataire, donc dès la mise en location.
Risque naturel et technologique
L'ERNT répertorie les risques naturels et technologiques de la zone du bien. Les sinistres ayant été indemnisés doivent être déclarés.
Amiante
→ Repérage amiante "friable" : Flocages, calorifugeages et faux-plafonds.
Pour tout immeuble bâti (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 et sauf maison individuelle), notamment les parties privatives des immeubles collectifs d'habitation.
Des contrôles périodiques peuvent être obligatoires.
→ Dossier technique amiante (DTA)
Pour tout immeuble bâti (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997), notamment les parties communes des immeubles collectifs d'habitation à l'exception des parties privatives de ces mêmes immeubles et des maisons individuelles.
La fiche récapitulative du DTA doit être communiquée aux occupants de l'immeuble.
L'avis de la valeur vénale d'un bien immobilier d'habitation
1) Les facteurs qui influences la valeur vénale
La valeur d'un bien immobilier est fonction de plusieurs paramètres, notamment l'évolution du pouvoir d'achat qui lui même lié à des facteurs économiques Nationaux et Internationaux par exemple hausse du coût du carburant générant des recherches de logement proche du lieu de travail, de la hausse des taux d'intrêts bancaires.
La valeur à un instant « t » peut évoluer dans le temps.
Les différents facteurs de la valeur :
Les facteurs physiques.
La situation (agglomération, quartier ...).
La desserte.
Les équipements et services collectifs.
Le voisinage.
La configuration du terrain.
Le relief.
Le sous sol.
L'encombrement du bâti par rapport au terrain.
Architecture et gros oeuvre.
Les équipements.
Appréciation du coût de la construction.
La vétusté.
Les facteurs économiques et sociologiques de la valeur
- En théorie dans une économie libérale, le fonctionnement des marchés est régi par la libre confrontation de l'offre et de la demande qui détermine à un moment donné la valeur des biens. Cette valeur dans le cadre du marché parfait s'établit à l'intersection des courbes de l'offre, croissante avec le prix, et de la demande, en sens contraire.
Le comportement des acteurs :
- Les utilisateurs
Il varie en fonction du pouvoir d'achat, incitations fiscales, évolution des taux d'interêts, taux d'inflation générant une érosion monétaire par rapport au taux d'interêts d'emprunt habitation, de la possibilité de revente du bien en cas de nécessité à moyen terme en cas de mobilité professionnelle.
- Les investisseurs
Ils arbitrent leurs placement en fonction de considérations économiques et monétaires dans le contexte fiscal du moment.
Choix entre plusieurs exigences :
La rentabilité.
La sécurité.
La liquidité.
Le contexte local :
- Taille de l'agglomération.
- Activité excercées et leur environnement.
La qualité du cadre de vie et préocupation environnementale.
Les facteurs juridiques de la valeur.
La réglementation d'urbanisme.
La législation des loyers d'habitation.
Les éléments techniques du règlement de copropriété.
Les facteurs fiscaux de la valeur.
Le poids de la fiscalité et son influence structuelle.
2)Méthodes d'estimation
La comparaison
- Recherche du prix au m² :
Pondération affecté aux annexes ou aux parties de locaux ne répondant pas à la définition de la superficie habitable en fonction d'un coefficient qui est fonction de l'utilité relative.
L'hétérogénéité des marche immobiliers ne permettent pas de définir à chaque instant un « cours » applicable comme pour le marché des actions.
Les prix au m² obtenus permettent de determiner une tendance.
3 autres méthodes peuvent être utilisées :
> Les méthodes d'estimation par sol et construction.
> L'estimation par capitalisation du revenu.
> L'estimation par actualisation des cash-flows.
Lettre de proposition d'achat.
Il s'agit d'un acte purement unilatéral qui permet à l'acquéreur de matérialiser sa détermination d'acquérir à des conditions inférieures à celles du vendeur et faire avancer la négocation.
Aucun versement ne doit être demandé à l'acquéreur, il doit être stipulé que l'offre acceptée par le vendeur doit être réitérée sous forme de compromis de vente avec un délai, au délà de ce délai la proposition n'est plus valable.
Le compromis de vente
Le compromis de vente est un avant-contrat qui engage le vendeur et l'acquéreur, il fixe les conditions de vente. Ces dernières sont réitérées lors de la signature de l'acte authentique, elle ne peuvent être modifiées ou complétées qu'avec l'accord du vendeur.
Dans le compromis de vente est stipulée notamment :
La description détaillée du bien immobilier.
La date de signature de l'acte authentique.
La répartition des charge de copropriété entre acquéreur et vendeur.
Le prix du vente du bien immobilier.
Le montant des honoraires de l'agence immobilière qui a mené à bien la négociation.
Les modalités de financement du bien immobilier par l'acquéreur et dans le cas où un prêt immobilier est nécessaire.
Le comptes rendus d'expertises qui seront annexés.
L'état hypothécaire et locative du logement.
Les conditions suspensives :
> Certificat d'urbanisme.
> Purge du droit de préemption de la Mairie ou bien du locataire.
> Si financement par prêt immobilier il y aura mention d'une condition suspensive d'obtention.
> Autorisation particulières, levée d'une servitude ...
La levée des conditions ci-dessus rend la vente parfaite.
L'acquéreur est obligé de verser directement au Notaire rédacteur du compromis de vente et lors de sa signature par devant son étude, un dépôt de garantie, allant juqu'à 10% du montant de la vente (à l'usage 5% est retenu), il s'impute lors de la signature de l'acte authentique au prix de vente.
Le versement sera mis sur un compte séquestre du Notaire.
Aucun versement ne doit pas être faît directement au vendeur, ni à certains agents immobiliers qui ont choisi le non maniement des fonds.
Si toutes les conditions suspensives sont lévées et si la transaction ne peut aboutir du fait de l'acquéreur, cette somme est récupérable par le vendeur.
Par contre dans la cas de la réalisation d'une condition suspensive la somme est récupérable par l'acquéreur.
Dans les compromis de vente sont prévus, dans le cas où la transaction ne peut aboutir du fait du vendeur et alors que toutes les conditions suspensives sont levées, la restitution d'une somme équivalente.
Aprés la signature du compromis de vente, en application de la SRU (loi du 13 Décembre 2000), un délai de reflexion de 7 jours est au profit de l'acquéreur pour les biens d'habitation neufs ou anciens.
La promesse de vente
La promesse de vente est une autre forme d'avant contrat, il engage un vendeur à vendre son bien à un acquéreur avec un délai d'option. Jusqu'à la levée d'option le vendeur reste propriétaire du bien, mais ne plus vendre à une autre acquéreur.
La levée d'option a pour effet de rendre la vente parfaite, et la promesse de vente devient équivalente à un compromis de vente.
A l'expiration de la levée d'option, et aprés mise en demeure, le vendeur reprend sa liberté de faire ce qu'il souhaite.
La promesse de vente doit être enregistrée dans les dix jours suivant sa signature afin d'être publiée.
Dans la promesse de vente est indiqué le prix de vente, et eventuellement les conditions suspensives à l'obtention d'un prêt.
Un droit de rétractation de l'acquéreur est aussi applicable.
L'acte authentique
Il est signé dés que toutes les conditions pour la vente sont réunies. Le choix du Notaire doit être fait d'un commun accord entre les parties, mais le vendeur et l'acquéreur peuvent faire appel à leur notaire respectif sans coût supplémentaire, car les deux notaires partagent les honoraires.
Dans la cas d'une vente d'appartement, le règlement de copropriété doit être remis par le vendeur à l'acquéreur et s'il s'agit d'une maison dans un lotissement le cahier des charges devra être remis.
Les clefs ne peuvent être remise qu'à la signature de l'acte authentique.
L'acte authentique ne vous sera remis qu'après l'accomplissement des formalités, en cas de non réception après un délai, l'acquéreur devra le réclamer.
